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重磅!40年产权商住房有望支持公积金!合肥这些公寓业主走大运!

发布日期:2017-8-9     浏览次数:504

 今年我省对非住宅去库存政策出台非常密集,各项政策利好都在向40年产权商住公寓倾斜。

近日,40年产权商住公寓再迎重大利好!

据悉,省“两会”期间,省政协委员李影提出关于深化商业用房供给侧改革的建议。对此,相关部门回复表示,我省即将出台《推进非住宅商品房库存去化的意见》的政策文件,有望允许公积金购买自住的商住公寓或酒店式公寓。

重大政策回顾:

40年产权公寓要火!

为了助力商住房的去化,从2016年6月至今,全国以及安徽省连续出台多项政策调控非住宅商品房去库存问题,各地市也是通过各种财政补贴等方式促进商住房的去化。

国家政策导向

2016年6月3日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,其中,第12条提到了商业用房:

允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。 

从政策中可以看出,通过土地性质的调整,除土地使用年限外,商改住产品与普通住宅区别及差距在不断缩小,这也意味着商办产品未来的优势将更加突出。

安徽省政策导向

2016年6月,安徽省人民政府发布《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》,要求优化各类非住宅项目,多渠道消化非住宅商品房库存。

鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业;支持房企从销售商品房向“售租并举”投资模式转变。

今年5月份,安徽省住房城乡建设厅、省财政厅、人民银行合肥中心支行等7部门又联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》。

对房企方面:

1、鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业;

2、支持房企从销售商品房向“售租并举”投资模式转变;

3、鼓励开发企业成立专业租赁公司,按规定享受相关优惠政策,开展房屋租赁业务。

对个人方面:

1、个人因房屋被征收选择货币化安置的,被征收人可用其持有的“购房券”购买非住宅商品房;

2、鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓;

3、安徽省还鼓励各银行业金融机构在国家统一信贷政策的基础上,加大对个人购买商业、办公等非住宅商品房的贷款支持力度。

合肥市政策导向合肥市:

今年5月份,合肥市国土资源局发话,40年产权的房子到期之后,不会收回!

官方回答:房子是私人永久产权,不会收回的,目前为止没有办理过产权有超过40年的,如果超过应该是补交土地出让金。

根据国家现行的相关规定,土地到期后按照当时的楼面指导价格,依一定比例缴费。比例大约是40%-60%。

也就是说,如果你当初买的时候商业地楼面价是1000元/㎡,50㎡的房子,土地出让金就是1000*50*60%=30000元。也就是只要交3万就可以继续享受使用权。 

2017年6月29日,合肥出台新政,发布《关于个人转让非住房核定征收个人所得税问题的公告》,明确了非住房转让核定征收个人所得税的规定。

对个人转让合肥市非住房,难以提供完整、准确的原值凭证及合理扣除费用凭证的,按转让收入的1%核定征收个人所得税。公告自2017年8月1日起实施,有效期3年。 

这就意味着,从今年8月1日起,合肥个人转让非住房,卖方需缴纳的个人所得税由之前的20%变为1%。

即:8月1日之前应缴的契税=(全额的4%契税+全额的6%土地增值税+全额的5.6%增值税+个税差额的20%

8月1日后应缴的契税=(全额的4%契税+全额的6%土地增值税+全额的5.6%增值税+全额的1%个税

据了解,现行非住房转让个人所得税的计税方法是依据个人所得税法规定,按“财产转让所得”项目,以转让非住房的收入额减除房产原值和其他合理扣除费用的余额,为应纳税所得额,适用20%税率计征个人所得税。

除了政策扶持,40年产权商住房值得买吗?

40年产权公寓相对70年产权住宅存在一定的劣势,但是四十年产权的商住房也有其独特的优势。 

1、单价和总价低

商用公寓从使用功能上与住宅房无异,但单价和总价都比同地段住宅房要低的多,颇受欢迎的loft户型还可以通过内部加隔层来扩大使用面积,这也在一定程度上降低了单价,相对于70年产权的公寓来说物美价廉。

2、地段潜力较大

40年产权的商业用地,一般都是在区域城市的核心地段,地段价值、升值空间都是比较大的,可以这样说,40年产权房产一般都地处在城市最佳地段处。 

3、投资更加灵活

商住房一般更具有灵活性,即可以自己住,又可以出租作为长期投资收取回报,因为有很多小公司更喜欢租公寓作为办公场所,这样的话同面积的公寓比住宅的租金都会高出很多;还可以在房子增值到一定价格的时候选择出售处理,作为投资的话从灵活性和升值空间上看还是远远高于住宅房的。 

4、不占用购房名额

40年产权房产大都不会限购,在目前住宅限制贷款套数的情况下,不浪费购房名额,这意味着你想买几套都可以,更不会使用你购房名额,门槛低省去很多麻烦。

5、过渡性购房的好选择

资金有限,又不安于居住在偏僻郊区,浪费时间成本与交通成本;可先购买套公寓过渡,财富积累,可再次购买,完全不受购买过公寓房而影响,与此同时,可将公寓出租,作为一项投资。

合肥40年公寓盘点,应该如何投资?

合肥紧跟国家商业去库存政策,如今各项利好不断,若公积金贷款政策放开,合肥商住公寓市场必将火爆,下面小编就给大家盘点下目前合肥市场上部分在售的40年公寓产品。

纵观合肥各区的几个40年产权公寓代表,可以看出,主力户型多集中在35—90㎡左右,装修性质多为精装,而均价大多数集中在9000-14000元/㎡,最低为6500元/㎡,最高18000元/㎡。

而对于公寓的投资,并非目前市场上价格低的项目就一定具备最大的升值空间,而一些高价的项目也并非不能入手,关键还要从地段、物业、回报比等多个方面考量。

1、地段:有钱租商务公寓的人,会更注重公寓周边配套和交通,比如是否靠近地铁口,周边是否有便利店、超市、丰富的饭店和商场等。目前,投资回报率最高的公寓房项目大多集中在市中心。尽管价格相对会很高,但可预期的租金也会很高。

2、物业:由于购买公寓基本上算是一种长线投资,所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平,也将是决定租值的关键。对于租客而言,如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备,他们何不选择住宅小区呢。

3、精装:投资客之所以买公寓型产品,也有一方面是因为这类产品有基本装修,不必太费心机搞装修。如果公寓的装修是由设计师精心打造,再配齐家具家电,就更利于吸引高端租客。

4、户型:首选小户型。一般而言,小户型适合租住、开小公司,而户型越大,则总价高,投资成本越高,出租越不易,单位租金也很难提的上去。

5、回报比:算总价,算首付,算月供,算租金,回报率越高,投资价值越大。投资型产品,回报率永远是第一位的。每个楼盘,根据租金水平预测和买入成本,再结合每月还贷,投资回报率一目了然。

 

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